Immobilienkauf über einen Bauträger
Nicht zuletzt aufgrund der aktuell besonders niedrigen Bauzinsen erfüllt sich derzeit bekanntlich immer mehr Menschen der Traum von den eigenen vier Wänden. Allerdings stellt sich für viele der zukünftigen Hausbesitzer bereits schon zu Beginn die Frage, ob man das Eigenheim von Grund auf neu bauen oder vielleicht doch besser ein bereits fertiges Haus kaufen sollte. Beides hat bekanntlich sowohl Vor- als auch Nachteile – doch gibt es gerade bei dem Kauf einer Immobilie über einen sogenannten Bauträger einige besonders wichtige Dinge zu beachten: Wie läuft das Ganze denn eigentlich grundsätzlich ab? Wie funktioniert die Zusammenarbeit? Welche Aufgaben werden von dem Dienstleister übernommen? Und wie findet man denn überhaupt den perfekten Bauträger?
Bevor wir etwas näher auf den allgemeinen Ablauf und die potentiellen Vor- und Nachteile eingehen, die den geneigten Hauskäufer bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger erwarten, gilt es im ersten Schritt herauszufinden, wie das Ganze denn eigentlich grundsätzlich funktioniert. Bei einem Bauträger handelt es sich in der Regel um einen Dienstleister, der Wohnimmobilien (sowohl Eigentumswohnungen als auch Ein- und Mehrfamilienhäuser) auf eigene Verantwortung hin plant, baut und danach zum Kauf anbietet. So ergibt sich für den Käufer unter anderem der Vorteil, dass er sich nicht weder mit der meist umständlichen und langwierigen Suche nach dem passenden Grundstück beschäftigen, noch um die Koordination des Baus an sich kümmern muss. Darüber hinaus sind Immobilien von einem Bauträger zumeist schon komplett bezugsfertig, was dem Käufer viel Stress und Zeit erspart. Allerdings muss der Käufer unter Umständen auch mit dem einen oder anderen Nachteil rechnen, beispielsweise in Bezug auf das fehlende Mitspracherecht was die grundsätzliche Planung und Gestaltung der Immobilie angeht.
So funktioniert die Zusammenarbeit mit einem Bauträger
Vorab sei gesagt, dass sich der allgemeine Ablauf von Bauträger zu Bauträger unterscheiden kann – und das gilt auch in Bezug auf die spätere Finanzierung. Dementsprechend sollte sich der potentielle Käufer optimalerweise schon im Vorfeld um einen passenden Kredit kümmern und einen ausführlichen Baufinanzierungsvergleich durchführen, um eventuelle Probleme bei der Finanzierung von vornherein zu vermeiden. Ebenfalls gut zu wissen: In der Regel beginnen die meisten Bauträger erst dann mit den Bauarbeiten, wenn mindestens die Hälfte oder gar zwei Drittel der geplanten Wohnobjekte verkauft sind. Dementsprechend wird der eigentliche Kaufvertrag, der auch als Bauträgervertrag bekannt ist, bereits schon weit vor der Fertigstellung der Immobilie abgeschlossen. Hierbei profitiert der Käufer dann zwar von einem vertraglich garantierten Festpreis, doch kann er dafür weder bei der grundsätzlichen Gestaltung der Immobilie (innen wie außen) mitreden, noch hat er die Möglichkeit größere Änderungswünsche anzubringen – und wenn doch, sind diese meist mit sehr hohen Extra- beziehungsweise Zusatzkosten verbunden. Darüber hinaus ist der Käufer automatisch an einen festen Zeit- und Bauplan gebunden, was einen vorzeitigen Einzug in die neuen vier Wände quasi unmöglich macht.
Worauf sollte man bei der Suche nach dem passenden Bauträger achten?
Das Wichtigste vorab: Bevor man sich final für einen Bauträger entscheidet, sollte man sich unter allen Umständen ausreichend Zeit nehmen, um die zahlreichen Anbieter und deren Preise ohne Zeitdruck ausführlich miteinander vergleichen zu können. Ebenso kann es nicht schaden, wenn man den Vertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen (Finanz-)Experten überprüfen lässt. Tipp: Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann zudem eine sogenannte Fertigstellungsversicherung abschließen, um sich so gegen eventuell aufkommende Probleme, Bauverzögerungen oder eine mögliche Zahlungs- sowie Handlungsunfähigkeit des Bauträgers abzusichern. Darüber hinaus sollte der Bauträger optimalerweise verschiedene Referenzprojekte vorweisen können, die er in der Vergangenheit erfolgreich abgeschlossen hat. Gut zu wissen: Als Käufer hat man das Recht, sich bei vorherigen Käufern über den Ablauf und die möglichen Komplikationen zu informieren.
Ebenso sollte der Käufer unter allen Umständen die Bonität des bevorzugten Bauträgers prüfen, um das Risiko eines Zahlungsausfalles und einer damit verbundenen Insolvenz samt Baustopp zu verhindern. Dazu empfiehlt sich eine sogenannte Unternehmensauskunft bei der Schufa, die praktischerweise direkt online beantragt werden kann. Gleichzeitig sollte der Käufer eine baubegleitende Qualitätssicherung mit dem verantwortlichen Bauträger vereinbaren, die in der Regel von der zuständigen TÜV-Prüfstelle oder der DEKRA durchgeführt wird. Diese zusätzlichen Kosten muss der Käufer in der Regel zwar aus der eigenen Tasche bezahlen, jedoch lässt sich so verhindern, dass eventuelle Baumängel unentdeckt bleiben.
Die wichtigsten Vor- und Nachteile beim Hauskauf über einen Bauträger
Der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger kann bekanntlich verschiedenste Vor- und Nachteile mit sich bringen, die wir im Folgenden etwas genauer unter die Lupe nehmen möchten. Vorab sei jedoch noch gesagt, dass sich die individuellen und persönlichen Ansichten der jeweiligen Käufer zum Teil stark voneinander unterscheiden können – sprich: Was für den einen ein Nachteil ist, stellt für den anderen kein Problem dar.
Die Vorteile eines Bauträgers
- Geringere Kosten: Der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger ist in der Regel deutlich günstiger, als ein komplett in Eigenregie durchgeführtes Bauprojekt.
- Keine Eigenleistungen notwendig: Als Käufer einer Bauträgerimmobilie muss man sich weder um die Grundstückssuche, noch um die Beschaffung der Baumittel oder sonstige Planungen kümmern.
- Bessere Planbarkeit der Finanzierung: Dank des garantierten Festpreises kann die Baufinanzierung deutlich schneller und einfacher durchgeführt werden.
- Kurze Bauzeiten: Da die Bauträger in der Regel über sehr viel Erfahrung und die notwendigen Beziehungen zu verschiedenen Bauunternehmen verfügen, können die Immobilien meist in Rekordzeit errichtet werden.
- Voller Rundum-Service: Der Bauträger kümmert sich nicht nur um die gesamte Planung und Durchführung, sondern steht dem Käufer von dem ersten Beratungsgespräch bis zur finalen Schlüsselübergabe zu jeder Zeit mit Rat und Tat zur Seite.
Die (potentiellen) Nachteile eines Bauträgers
- Nur wenig Kontrolle für den Käufer: Wie und von wem die Bauarbeiten durchgeführt und welche Materialien dazu verwendet werden, entscheidet im Normalfall ausschließlich der Bauträger.
- Kaum Mitspracherecht: Als Käufer hat man nur in den seltensten Fällen Einfluss auf die Gestaltung der Immobilie und des Grundstückes (Wegplanung, Gartendesign und Co.).
- Zeitliche Verzögerungen: Falls der Bauträger mehrere Objekte gleichzeitig bauen möchte, kann sich der Baubeginn deutlich verzögern, falls die anderen Immobilien nicht zeitnah verkauft werden können.
- Teure Sonderwünsche: Sämtliche Sonderwünsche des Käufers, die von den zuvor vertraglich festgelegten Baubeschreibungen abweichen, müssen extra bezahlt werden – und das kann unter Umständen sehr teuer werden.