Von lukrativen Einnahmen und Mietnomaden
Ein Mehrfamilienhaus kann schnell „ohne Leben“ sein, wenn nicht alle Etagen bewohnt sind. So mancher Bauherr plant die Vermietung einer oder mehrerer Wohnungen auch gleich mit ein, um dadurch ein Stück weit sein Haus zu finanzieren. Allgemein kann man sagen, dass die Schaffung notwendigen Wohnraums nicht nur seitens des öffentlichen Wohnungsbaus wichtig ist, sondern auch durch private Immobilienbesitzer.
Aber ist Vermietung wirklich eine gute Sache? Lohnt sie sich finanziell? Und: Wie groß ist die Gefahr, dass sich „Mietnomaden“ einnisten?
Lohnende Mieteinnahmen
Wenn Sie also eine schöne, neue Wohnung in bester Wohnlage vermieten, haben Sie gute Aussichten auf lukrative Mieteinnahmen. Bei älteren Wohnungen lohnt es sich fast immer, sie vor Vermietung in einen guten Zustand zu bringen. Manchmal allerdings reichen kleine Schönheitsreparaturen nicht aus, größere Reparaturen oder eine Wärmedämmung sind vonnöten. Letzteres auch im Hinblick auf den vorzulegenden Energieausweis, der die Höhe der Miete mit beeinflussen kann.
Die Ausgaben, die Sie für Schönheitsreparaturen, Maklergebühren etc. haben, können teils von der Steuer abgesetzt werden. Seit 2018 sind Ausgaben unter 800 Euro teils auch direkt absetzbar, zum Beispiel für neue Armaturen. Ausgaben über 800 Euro über Afa (Absetzung für Abnutzung), dann über mehrere Jahre hinweg.
Ob sich die Vermietung tatsächlich lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab: Wie hoch sind die Instandhaltungskosten? Fallen evtl. Kosten für die Hausverwaltung etc. an. Muss mit Mietausfällen durch zahlungsunwillige oder -unfähige Mieter gerechnet werden? Leerstand kann teuer werden. Besonders dann, wenn die Mieteinnahmen fest in die Finanzierung eingeplant wurden.
Keine Chance den Mietnomaden
Apropos Zahlungsunwilligkeit. Jeder kann einmal in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter stimmt und es sich um eine kurzzeitige Angelegenheit handelt, kann man sich meist gütlich einigen. Ist der Mieter aber zahlungsunwillig, wird es schwieriger. Zu hoffen ist, dass Sie sich keinen Mietnomaden ins Haus geholt haben, der unter Umständen auch die Wohnung ruiniert. Aber selbst gegen die kann man vorgehen.
Wenn Sie die Personen, die Ihre Wohnung mieten möchten, vorher nicht oder kaum kennen, macht es Sinn, auf Bonitätsprüfungen zurückzugreifen. Bei ausbleibenden oder verspäteten Zahlungen ist es sinnvoll, rechtzeitig abzumahnen. Vor allem im Hinblick auf eine eventuelle, ggfs. auch fristlose Kündigung. Bei zwei Monatsmieten im Rückstand kann man eine fristlose Kündigung aussprechen. Dann hat der Mieter zwei Wochen Zeit für die Räumung. Ignoriert er die, ist die Räumungsklage der nächste Schritt. Oftmals zieht es sich aber über vier bis fünf Monate hin, bis es dann tatsächlich zur Räumung kommt.
Vorteilhafter ist die sogenannte „Berliner Räumung“. Dafür ist ein Gerichtsvollzieher erforderlich, der den Mieter vor die Tür setzt und das Schloss austauscht. Was die Möbel angeht, so können diese in der Wohnung bleiben. Anders als bei der klassischen Räumung, bei der Speditions- und Lagerkosten anfallen, die zwar grundsätzlich der Mieter zu tragen hat, vom Vermieter jedoch als Vorschuss zu zahlen sind.
Vertrauen Sie also bei der Auswahl ihrer Mieter Ihrem gesunden Menschenverstand und den Bonitätsprüfungen. Sinnvoll ist es, wenn man eine Referenz des Vormieters einholt.
Mietnomaden sind zum Glück selten. Wahrscheinlicher ist, dass bei der richtigen Mieterwahl eine wunderbare Hausgemeinschaft entstehen kann.
Unsere Ratschläge sind rechtlich unverbindlich und stellen nur eine kleine Entscheidungshilfe dar.